リノベーションまちづくり塾@豊島区第2回

公開日： 2015/01/22 まちづくり, 住宅リフォーム

リノベーションまちづくり塾@豊島区第1回に引き続き、第2回も参加しました。

…もうねえ、落雷に打たれたような
電気ショック死するんじゃないかと思うほどスゴかったです。
吉原勝己先生のご講演‼︎

賃貸不動産オーナーは社会的事業家である

賃貸不動経営を、
空家・無縁社会・衰退都市といった社会問題を解決するビジネスと捉え、
賃貸不動産オーナーは
人とまちを育てる、社会に期待される新産業を担うまちづくりのリーダーである、
とのお考えのもとに、
ご自身の築古ビル1棟丸ごと再生のノウハウを惜しみなく公開し、
そのノウハウを他の場所に移して、他のエリアの社会問題を解決する
地域を超えた協働事業をも展開していらっしゃいます。

「愛ある賃貸住宅」の行き着くところ

『愛ある賃貸住宅を求めて』という
リクルート住まい研究所のレポート読んだ時、電気ショックが走りました。

賃貸市場の需要と供給のバランスによって賃料が決まり、
築年数が経つほど価値がなくなっていく、
誰も住みたいとも思わない、大家さんすら愛着を持っていない
賃貸住宅が世の中にはだぶついていて、
それでもなお、相続税対策やら何やら、個人資産家の節税目的のために
新築の賃貸住宅が建て続けられる賃貸住宅市場。

そこに愛はあるのか？と投げかけたレポート。

賃貸物件に大家さんが愛着を持ち、
丁寧に時間をかけて入居者との絆を紡いで
良質な賃貸住宅のを提供することで、
近隣を含めた地域コミュニティの再生、
さらにはまちづくりに繋がる。

吉原先生は、厳しい現実と格闘しながら、
老朽不動産を「愛ある賃貸住宅」に再生しただけでなく、
同じ悩みを持つ不動産オーナーの建物再生を通して、
他の地域のコミュニティの再生、まちの再生までを手掛けておられ、
その再生手法の３０の打ち手についてお話くださりました。

「愛ある賃貸住宅」の行きつくところは、社会問題の解決にたどりつく。

ご自身の経験を踏まえた上で、とてつもない解をご教授いただいたのであります。

事業ドメインの捉え方が違うのです。
不動産オーナーは賃貸管理業なのではなく、
社会問題を解決する、社会全体を動かす事業家と考えていらっしゃるのです。

あらゆることを試行錯誤し、
自己の利益のみならず、地域といった他利の視点でモノを捉える。
一方で、絶対に儲けて、社会に再投資し続けることが重要とも説く。

社会に期待される、新しい不動産業のあり方を見せていただきました。

まだ消化不良なのですが、

ご講演中に「名言」と思った発言がいくつもありましたので、備忘録メモを残します。

◆「入居者はオーナーにつく」
立地条件や築年数関係なく、賃貸物件を大切にしているオーナーの建物に人は寄ってくる。
（ホント、魂を込めると、「引き寄せの法則」が働くと感じることがあります。）

◆「リノベーションしたのに家賃が上げられないのはＮＧ」
老朽ビル一棟再生投資利回りパーツとしてのリノベーション。
再投資の改修+大規模改修を実施できるような賃貸経営計画が必要。

◆「リノベーションのスタイルを使い分ける」
短期保有なのか、長期保有なのかといった出口戦略も踏まえた上で、
長期的な修繕計画をプランし、プチリフォームからスケルトンリフォームまで
様々なスタイルのリノベーションを都度使い分けることで
ビル経営を安定させることができる。

◆「ワンストップ再生プログラム」
ワンストップの一貫したコンセプトで賃貸経営改善を実施し、
賃貸経営再生ノウハウををプログラム化。
ワンストップサービスを展開することで、顧客生涯価値で収益を上げる構造。
（ワンストップにすることで、各ステップにて付加価値をつけ
バリューチェーンを用いて分析し自分の競争優位のポイントでマネタイズする。）

◆「住まい手がプロ」
住まいを一番よく知っているのは、住まい手。

◆「（ビンテージビル）文化啓発」
外に向けての情報発信
内に向けての情報発椿（コミュニティデザイン、物件ビジョンを入居者に伝える。）

◆「オーナーは王様」
区分所有でなく、一棟所有しているから、
民間のコミュニケーションシステムが、賃貸マンションならできる。

◆「ビンテージビルで人がつながるまちづくり」
遊休不動産の利活用促進。
老朽化賃貸ビル→レトロビル→ビンテージビル（社会のものになる）
古い味をいかにコミュニティに転換するか？＝本質的価値

◆「ビル管理人は、ビルの学芸員」
管理人がビルの品質となる。

◆「まちのことは、まちの人がつくる」
ソーシャルフランチャイズ（地域の社会問題を解決するため協働）の場合は、
まちの人が当事者となって活動するのが良い。

◆「ソーシャルインパクト」
社会事業家は、儲けてまちに再投資する。
（付加価値商品の研究開発→価格競争のないオンリーワン商品→企業ブランディング）

◆「所有から利用へ」
所有権がオーナーにあることで、世代交代がうまくできる。